Nâng cao chất lượng quản lý, sử dụng nhà chung cư: Cần sự vào cuộc từ nhiều phía

 Ngày 11 tháng 3 năm 2019

Mô hình nhà chung cư cao tầng đang là xu thế tất yếu phát triển nhà ở đô thị của nước ta, với quy mô phát triển ngày càng lớn, việc nâng cao chất lượng công tác quản lý, vận hành nhà chung cư có ý nghĩa rất quan trọng, vừa bảo đảm nâng cao đời sống của dân cư sống trong các chung cư, vừa đảm bảo các công trình nhà chung cư được vận hành một cách an toàn và bền vững, cũng như bảo vệ quyền lợi của các chủ thể có liên quan.

Xu hướng sử dụng nhà chung cư ngày càng cải thiện

Nhà chung cư ở Việt Nam có loại nhà chung cư cũ (được xây dựng và đưa vào sử dụng trước những năm 80 của thế kỷ trước, thường cao từ 5 tầng trở xuống) và loại nhà chung cư cao tầng được xây dựng từ những năm đầu thế kỷ XXI (2000) cho tới nay mục đích để ở hoặc sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Làm sao để nâng cao chất lượng quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng xây dựng từ những năm 2000 trở lại đây đang là vấn đề cần được giải quyết. Nhà chung cư cao tầng thế hệ mới được bắt đầu xây dựng từ những năm 2000, nhưng thực chất mới phát triển mạnh mẽ trong vòng 10 năm trở lại đây. Từ những chung cư cao tầng đầu tiên được xây dựng tại các KĐTM Linh Đàm, Định Công, Trung Hòa - Nhân Chính, Phú Mỹ Hưng với chiều cao 9, 10 tầng, thiết kế căn hộ có diện tích 50 - 70m2, chủ yếu dùng để ở, đến nay mô hình chung cư cao tầng đã có bước phát triển vượt bậc, với nhiều chủng loại, từ bình dân đến cao cấp, thậm chí siêu cao cấp, từ chỉ có chiều cao 9, 10 tầng, đến 30, 40 tầng và cao hơn, nhà chung cư hiện nay được thiết kế với mục đính sử dụng hỗn hợp với đầy đủ các dịch vụ, tiện ích cho người sử dụng, cũng như sử dụng những loại VLXD, công nghệ xây dựng tiên tiến nhất trên thế giới.

Hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh từ khâu thiết kế, thi công, an toàn phòng chống cháy nổ, quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng cũng dần được hoàn thiện. Từ chỗ hầu như không có quy định điều chỉnh, đến năm 2003 Bộ Xây dựng mới có Quyết định số 10/2003/QD-BXD ngày 03/4/2003 ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đầu tiên, đến nay ta đã có Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 dành hẳn một chương riêng với những quy định rất cụ thể về công tác quản lý nhà chung cư, Bộ Xây dựng từ năm 2003 đến nay cũng ban hành nhiều quyết định, thông tư về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, với rất nhiều điều chỉnh cho phù hợp với thực tế qua từng thời kỳ.

Mô hình nhà chung cư cao tầng đã được xã hội hiện nay chấp nhận và ngày càng trở thành xu hướng nhà ở chủ yếu tại các khu vực đô thị của nước ta. Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam thì trong năm 2018 nguồn cung căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, căn hộ chung cư chiếm 87,3% tổng nguồn cung nhà ở với khoảng 40.000 căn hộ, các loại nhà ở khác như biệt thự, nhà liền kề, đất nền chỉ chiếm chưa đến 13%. Tại TP.HCM, tỷ trọng căn hộ chung cư còn lớn hơn, chiếm gần 90% tổng nguồn cung nhà ở, với gần 45.000 căn.

Nhà chung cư cao tầng hiện được đầu tư xây dựng không chỉ ở Hà Nội và TP.HCM mà còn tại các TP khác trong cả nước như: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Thanh Hóa, Thái Nguyên... Việc mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển mạnh mẽ như hiện nay đã chứng tỏ: ngoài việc có quy hoạch, thiết kế phù hợp, chất lượng bảo đảm, an toàn, tiện ích trong sử dụng, có giá cả phù hợp với nhiều đối tượng, thì công tác quản lý, vận hành nhà chung cư cũng từng bước được cải thiện và được những người sử dụng nhà chung cư chấp nhận.


Tranh chấp trong sử dụng nhà chung cư

Nếu như trước đây công tác quản lý, vận hành nhà chung cư chủ yếu do chủ đầu tư dự án thực hiện, với mức phí gần như bao cấp, đến nay các nhà chung cư có Ban Quản trị, Ban Quản trị đứng ra ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, kinh phí cơ bản thu đủ bù chi.

Tuy vậy, trong thời gian qua tại nhiều nhà chung cư vẫn xảy ra những tranh chấp, chủ yếu tập trung vào một số lĩnh vực như: Tranh chấp trong việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của nhà chung cư, tranh chấp về sở hữu phần tầng hầm và tầng 1 của nhà chung cư, đặc biệt là cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư trong hợp đồng mua bán và khi bàn giao căn hộ. Các tranh chấp này thường xảy ra trước khi có Luật Nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành, một số tranh chấp xảy ra kể cả sau khi có Luật Nhà ở 2005, nhất là cách tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay tim tường. Đến nay thì về cơ bản các tranh chấp này đã được hạn chế nhất là khi Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn đã quy định rất rõ về phần sở hữu chung, sở hữu riêng, đồng thời trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ cũng yêu cầu phải ghi rõ các phần diện tích này cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Tranh chấp trong việc thành lập Ban Quản trị, phí dịch vụ nhà chung cư và quản lý 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư. Đối với việc thành lập Ban Quản trị nhà chung cư, mặc dù Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đều quy định rõ trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban Quản trị nhà chung cư để thực hiện các nhiệm vụ trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay nhiều khu nhà chung cư vẫn không tiến hành tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị, mặt khác, về phía chính quyền địa phương mặc dù đã được pháp luật quy định phải có trách nhiệm trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước của mình trong quản lý nhà chung cư trên địa bàn trong đó có việc kiểm tra, giám sát công tác quản lý nhà chung cư nhưng cũng chưa sâu sát, quan tâm đúng mức nên việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Mặc dù pháp luật về nhà ở đã quy định các chi phí dịch vụ nhà chung cư không được cao hơn mức giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác và UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định mức thu tối đa kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn và chủ đầu tư căn cứ vào mức thu do UBND cấp tỉnh ban hành để tính toán, cân đối mức phí dịch vụ. Tuy nhiên, trên thực tế do nhà chung cư có quy mô khác nhau, tần suất sử dụng các loại dịch vụ khác nhau từ các dịch vụ đơn giản tối thiểu đến phức tạp và mặc dù pháp luật đã có quy định chủ đầu tư phải thỏa thuận mức phí dịch vụ với người mua nhà khi ký hợp đồng mua bán nhưng trên thực tế vẫn xảy ra các tranh chấp, mâu thuẫn.

Tranh chấp về quản lý kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung của nhà chung cư

Mặc dù Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đều quy định chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% kinh phí bảo trì (số tiền này thu từ người mua căn hộ và phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán), số tiền này phải được gửi vào ngân hàng thương mại và chuyển giao lại cho Ban Quản trị nhà chung cư khi Ban Quản trị được thành lập, nhưng trên thực tế nhiều chủ đầu tư không thực hiện nghiêm túc quy định này, không chuyển giao số kinh phí bảo trì này cho Ban Quản trị mà tự ý sử dụng vào các mục đích khác hoặc cũng có trường hợp khi chuyển giao số kinh phí này thì Ban Quản trị cũng tùy tiện sử dụng không đúng mục đích...

Các tranh chấp này có nhiều nguyên nhân, một phần do khung pháp lý điều chỉnh về vấn đề này chưa được kịp thời bổ sung, hoàn thiện để theo kịp với tốc độ phát triển đa dạng của loại hình nhà ở chung cư; một phần do một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình. Ngoài ra, cũng có những trường hợp do người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung nêu trong hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó đặc biệt là các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý nên đã xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng đến mô hình phát triển nhà chung cư hiện đại.

Giải pháp nâng cao chất lượng quản lý, sử dụng nhà chung cư

Công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư chủ yếu liên quan đến 3 chủ thể chính là: Chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư, bao gồm chủ sở hữu các căn hộ, chủ sở hữu các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Vì vậy, để nâng cao chất lượng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thì cần có sự nỗ lực, đóng góp của tất cả chủ thể có liên quan. Về mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư: có dư luận cho rằng, mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn Luật là chưa phù hợp với tình hình thực tế, gây nhiều tranh chấp, mà cần giao việc quản lý vận hành đó cho chủ đầu tư thực hiện cho cả vòng đời dự án. Theo tôi, mô hình hiện hành là hợp lý (tài sản thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó phải có quyền và trách nhiệm quản lý) và phù hợp với thông lệ chung của quốc tế, cần phải được tiếp tục hoàn thiện và nâng cao hiệu quả quản lý hơn nữa.

Cần nâng cao hơn nữa trách nhiệm, tính chuyên nghiệp của các chủ thể liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Đặc biệt là trách nhiệm và quyền hạn của chính quyền địa phương cấp quận và phường không được tham gia từ đầu, từ khi hình thành dự án, cũng như trong quá trình bán căn hộ... Mô hình Ban Quản trị không gắn với mô hình Tổ dân phố.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, có chế tài nghiêm khắc đối với các vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: chiếm dụng diện tích sở hữu chung, kinh phí bảo trì...

nguồn baoxaydung 

DỰ ÁN NỔI BẬT

CHUNG CƯ ECO GREEN CITY

286 Nguyễn Xiển

CHUNG CƯ ECO GREEN CITY

286 Nguyễn Xiển

XUAN MAI COMPLEX K L

KĐT Mới Dương Nội
TIN TỨC NỔI BẬT

TỔ CHỨC HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ CT2E LẦN THỨ NHẤT

Ngày 21/04/2019, Ban Quản lý Tòa nhà CT2E Khu đất đài PSPT Mễ Trì đã tổ chức thành công Hội nghị Nhà chung cư lần thứ nhất.Tham dự Hội nghị gồm có: Đại diện chính quyền địa phương, đại diện Chủ Đầu...

Phòng cháy chữa cháy và mâu thuẫn tại các chung cư

Hiện nay, việc cháy nổ tại các khu chung cư diễn ra thường xuyên và gây thiệt hại lớn về người và tài sản. Bản chất câu chuyện này là do đâu?

Quản lý và vận hành nhà chung cư: Nhiều bất cập

Sau 5 năm đi vào thực tiễn, hệ thống các quy định phạm pháp luật trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư đã có nhiều đóng góp tích cực song cũng xuất hiện không ít tồn tại, bất cập...