Quản lý và vận hành nhà chung cư: Nhiều bất cập

 Ngày 11 tháng 3 năm 2019

Sau 5 năm đi vào thực tiễn, hệ thống các quy định phạm pháp luật trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư đã có nhiều đóng góp tích cực song cũng xuất hiện không ít tồn tại, bất cập cần được nghiên cứu, tháo gỡ.

Báo Xây dựng ghi nhận một số ý kiến của đại diện các Ban Quản trị tòa nhà, cư dân xoay quanh vấn đề này.

Ý kiến trái chiều về quỹ bảo trì

Một trong những bất cập trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư được nhiều đại diện BQT tòa nhà đề cập đến đó là việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì. Ông Nguyễn Trọng An - Trưởng BQL cụm chung cư CT1-A1&A2-CT2-TP cho biết, chủ đầu tư chậm trễ bàn giao phí bảo trì đặc biệt là trong việc bảo trì bảo dưỡng thang máy, hệ thống PCCC, hạ tầng kỹ thuật khác...

Theo quy định, khi chủ đầu tư chậm trễ bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân, UBND cấp tỉnh, thành phố có quyền can thiệp, cưỡng chế thi hành, nhưng thực tế hiện nay, rất ít địa phương thực hiện, do còn nhiều vướng mắc khác nhau.

Bên cạnh đó, mặc dù tòa nhà mới đưa vào sử dụng, nhưng còn có nhiều khiếm khuyết, sai hỏng (do khách quan và chủ quan trong quá trình sử dụng), khi Ban Quản trị kiến nghị sửa chữa, khắc phục và bảo hành thì chủ đầu tư chậm trễ, xử lý không dứt điểm hoặc không xử lý, gây bức xúc trong cư dân, ảnh hưởng chung đến chất lượng của tòa nhà và việc thực hiện nhiệm vụ của Ban Quản trị.


Cụ thể là vấn đề liên quan đến chung cư Hapulico - chị Lê Thu Hiền: Cư dân chung cư cho biết: Sự kiện có đơn kiến nghị của hơn 400 hộ dân tới nhiều cơ quan chức năng, đồng thời tụ tập đông người đề nghị Ban Quản trị khu chung cư và Cty CP Đầu tư BĐS Hapulico giải quyết hàng loạt vấn đề vướng mắc trong việc điều hành quản trị ṭa nhà cuối năm 2018 là giọt nước tràn ly. Bởi khu chung cư Hapulico hiện có hơn 800 hộ dân sinh sống. Sau gần 4 năm đi vào hoạt động, từ 2017, tại chung cư này đã bầu ra Ban Quản trị tòa nhà. Tuy nhiên, cư dân Hapulico cho rằng, Ban Quản trị được bầu không đúng quy định, hoạt động thiếu trách nhiệm, thành viên Ban Quản trị là người của chủ đầu tư, không đứng về phía cư dân.

Có rất nhiều thắc mắc nhưng cư dân hoàn toàn không thể liên lạc được với Ban Quản trị.Tất cả các hình thức từ đưa kiến nghị, gọi điện, gửi mail nhưng Ban Quản trị vẫn không gặp cư dân để giải quyết. Dù trong quy chế, Ban Quản trị phải tiếp dân thứ 6 hàng tuần, nhưng từ khi thành lập đến nay, Ban Quản trị chưa từng tiếp dân một ngày thứ 6 nào.

Chúng tôi đã gửi kiến nghị tập thể đến Ban Quản trị tòa nhà với các đề nghị: Ban Quản trị tòa nhà phải tổ chức họp trực tiếp hội nghị cụm nhà nhà chung cư Hapulico; đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy của các tòa; đảm bảo tình hình giao thông nội khu vì tình trạng hỗn loạn và tắc nghẽn mỗi ngày do hoạt động của bãi xe tải chợ thuốc là rất phổ biến.

Kiến nghị của tập thể cư dân nêu trên cũng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng quy hoạch khu vực vườn hoa cây xanh, vui chơi, thể thao…; công khai, minh bạch các hoạt động về thu chi quỹ bảo trì, các khoản đóng góp của tất cả các thành phần trong dự án.


Bà Lê Thị Thanh Thủy - Giám đốc Cty TNHH truyền thông sự kiện và DVTM Hưng Lam, thành viên Ban Quản trị tòa nhà CT2-TP KĐT Tây Nam Linh Đàm, P.Hoàng Liệt, Q.Hoàng Mai, Hà Nội cho biết, nhiều chủ đầu tư hỗ trợ phí quản lý vận hành để bán hết sản phẩm sau đó chuyển quản lý vận hành cho B, đẩy Ban Quản trị vào thế khó khăn thuê đơn vị vận hành. Nhiều đơn vị làm dịch vụ vận hành tòa nhà sẵn sàng dừng dịch vụ nếu bị lỗ hoặc cắt giảm nhân sự. Chủ đầu tư luôn tối đa hóa lợi nhuận do vậy chất lượng công trình không cao. Tình trạng các nhà thầu phụ thiếu trách nhiệm bảo hành thậm chí sẵn sàng bỏ phần tiền bảo hành thường là 5%.

Bên cạnh đó, Ban Quản trị là tổ chức xã hội dân bầu đa phần là những người lấy tinh thần nhiệt tình là chính, kinh nghiệm quản lý kinh tế có thể không. Đa số thành viên Ban Quản trị chưa có điều kiện để tập huấn công tác quản lý, quản trị của tòa nhà, nên khi bắt đầu công việc còn gặp nhiều khó khăn trong công tác nắm bắt tình hình, xử lý tình huống phát sinh.


Ông Lê Quang Tùng - chung cư Vinaconex 2 ngõ 67 Phùng Khoang chia sẻ: Khu chung cư chúng tôi ở được đưa vào khai thác từ năm 2004, dù đây được giới thiệu là khu đô thị mới gồm nhiều tòa nhà cao tầng, biệt thự liền kề. Tuy nhiên thiếu nhiều tiện ích, một số chung cư thiếu cả hệ thống phòng cháy chữa cháy, tòa nhà đã trải qua quá trình sử dụng không được bảo trì đúng mức, nên đang bị xuống cấp, dẫn đến chất lượng của chung cư này giảm dần.

Mong muốn của chúng tôi là có cơ chế rõ ràng, nếu được bàn giao về TP quản lý thì nguồn kinh phí bảo trì sẽ thu ra sao hoặc lấy từ đâu ra? Hiện tại do không có kinh phí bảo trì nên Ban Quản lý của Cty và Tổ dân phố đều loay hoay không biết xử lý sao với việc bảo dưỡng thang máy cũng như các hạng mục xuống cấp.

Nỗi lo của các cư dân sống trong khu chung cư xây dựng trước khi có quy định về phí bảo trì như chúng tôi rất cần các cơ quan Nhà nước vào cuộc!

Tăng cường năng lực cho Ban Quản trị

Để quản lý vận hành nhà chung cư một cách hiệu quả, tiết kiệm chi phí, thu chi tài chính hợp lý, thành viên Ban Quản trị cần liên tục được bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý nhà chung cư một cách bài bản và chuyên môn sâu bằng nguồn kinh phí hỗ trợ hoặc miễn phí từ cấp quản lý nhà nước, đồng thời cần sự hỗ trợ tối đa từ phía đơn vị vận hành khi được tư vấn chuyên môn và kiểm tra về mặt kỹ thuật của các thiết bị trong tòa nhà để lên phương án bảo trì bảo dưỡng thiết bị tránh lãng phí hoặc chưa cần thay thế thiết bị khi còn sử dụng tốt.


Bà Nguyễn Tâm Thuận - Giám đốc Cty CP đầu tư và kinh doanh BĐS Xuân Mai cho rằng: Do Ban Quản trị khi được bầu tại hội nghị nhà chung cư là những thành viên đủ tiêu chuẩn, có thời gian, có kiến thức và hết lòng vì công việc chung của cư dân, đề nghị mức phụ cấp tăng lên so với mức hiện tại để công việc kiêm nhiệm được nâng cao hiệu quả, thực hiện đầy đủ quyền khi tham gia công tác “vác tù và hàng tổng”, các thành viên Ban Quản trị nhiệt huyết hơn trong công việc chung.

Tuy nhiên theo ý kiến của cư dân Ban Quản trị cần sự tin tưởng, thấu hiểu và sát cánh của toàn thể cư dân tòa nhà khi được giao nhiệm vụ kiêm nhiệm, thay mặt cư dân phụ trách, quán xuyến công việc chung, được phép thay mặt cư dân quyết định các vấn đề chung liên quan đến sử dụng các loại phí và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật khi có sự cố xảy ra.

Ông Lục Minh Hoàn - Tổng giám đốc Cty CP Cung cấp Dịch vụ và Giải pháp SASP cho rằng: Các Cty quản lý tòa nhà cần "chuyên nghiệp - minh bạch - hiệu quả"” với chất lượng dịch vụ - uy tín thương hiệu. SASP đã tham gia bàn giao và quản lý vận hành các dự án Tòa nhà hỗn hợp như Rainbow Văn Quán, Rainbow Linh Đàm, Rice City Linh Đàm, các toà nhà của TCty HUD và MHDI ...


Cty SASP đã tiến hành việc bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tại các dự án do Cty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành. Ngoài ra, cũng cần cung cấp dịch vụ bàn giao căn hộ, tòa nhà của chủ đầu tư cho cư dân, Ban Quản trị và tư vấn quản lý vận hành khu chung cư dựa trên các công việc cụ thể như: Cùng tham gia nhận bàn giao hệ thống kỹ thuật tòa nhà từ các nhà thầu. Cung cấp dịch vụ bàn giao căn hộ cho cư dân. Tư vấn cho chủ đầu tư khắc phục những bất cập, sự cố phát sinh trong quá trình tiếp nhận đưa vào sử dụng quản lý vận hành nhằm đảm bảo khu căn hộ - trung tâm thương mại được đưa vào vận hành an toàn - chuyên nghiệp và kiểm soát tốt rủi ro trong quá trình quản lý vận hành.

Tuy nhiên sự cạnh tranh về giá giữa các đơn vị quản lý vận hành đã làm giảm chất lượng: Từ 2014 đến nay thì chỉ số giá tiêu dùng đã tăng trên 18%, lương chi trả cho nhân sự tăng 20%, BHXH tăng 20% nhưng phí quản lý vận hành không tăng làm giảm số lượng và chất lượng nhân sự vận hành. Để khắc phục điều này, SASP thực hiện tối ưu hóa quản lý các tòa nhà theo cự ly để phân bổ nhân sự hợp lý, quy chuẩn hóa các công tác vận hành đặc biệt là kỹ thuật để giảm thiểu sự cố, tổ chức đội ứng cứu xử lý sự cố kỹ thuật lưu động để có mặt kịp thời giải quyết các vấn đề xảy ra tại các chung cư.

Đối với chung cư tái định cư, kiến nghị nên giao diện tích có thể kinh doanh cho Ban Quản trị khai thác để bù đắp chi phí vận hành, hiện các khoản chi đều phải trình lên Sở Xây dựng, UBND quận để duyệt làm chậm trễ thời gian gây mất an toàn, đặc biệt là các hạng mục về kết cấu xây dựng, thang máy, sửa chữa nâng cấp hệ thống PCCC. Về tư cách pháp nhân của Ban Quản trị: Hiện quy định là Ban Quản trị hoạt động theo mô hình Cty CP hoặc hợp tác xã nhưng không có tư cách pháp nhân và chỉ có nhiệm kỳ 3 năm, nên việc ký kết Hợp đồng hiện nay không mang tính pháp lý và phát sinh rủi ro cho đối tác khi thực hiện các hạng mục đầu tư mang tính khấu hao dài hạn, đồng thời rủi ro cho việc quản lý và thanh quyết toán các hạng mục liên quan đến Quỹ bảo trì, là tài sản có giá trị lớn và ảnh hưởng đến toàn bộ cộng đồng cư dân.


nguồn baoxaydung
DỰ ÁN NỔI BẬT

CHUNG CƯ ECO GREEN CITY

286 Nguyễn Xiển

CHUNG CƯ ECO GREEN CITY

286 Nguyễn Xiển

XUAN MAI COMPLEX K L

KĐT Mới Dương Nội
TIN TỨC NỔI BẬT

TỔ CHỨC HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ CT2E LẦN THỨ NHẤT

Ngày 21/04/2019, Ban Quản lý Tòa nhà CT2E Khu đất đài PSPT Mễ Trì đã tổ chức thành công Hội nghị Nhà chung cư lần thứ nhất.Tham dự Hội nghị gồm có: Đại diện chính quyền địa phương, đại diện Chủ Đầu...

Phòng cháy chữa cháy và mâu thuẫn tại các chung cư

Hiện nay, việc cháy nổ tại các khu chung cư diễn ra thường xuyên và gây thiệt hại lớn về người và tài sản. Bản chất câu chuyện này là do đâu?

Quản lý và vận hành nhà chung cư: Nhiều bất cập

Sau 5 năm đi vào thực tiễn, hệ thống các quy định phạm pháp luật trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư đã có nhiều đóng góp tích cực song cũng xuất hiện không ít tồn tại, bất cập...